厦门2016版住房限购政策到期 2018年厦门房价是涨还是跌？（附走势分析）

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　　房子是用来住的，不是用来炒的。在楼市调控的雷霆之击下，地王停工、高价地亏本卖房、业主怒砸售楼处等新闻不绝于耳，未来的房价走势变得扑簌迷离起来，特别是厦门这座魔幻城市，这一线的房价、二线的城市、三线的收入。目前厦门2016版住房限购政策到期，2018年厦门房价走势如何，是涨还是降呢？
　　厦门楼市现状：厦门房价涨势回落
　　厦门房价是两个支撑：福建和江西四海经商的人回厦购房；厦门吸附了全省的优质师资，进而吸附了全省中高产阶层追逐厦门。别的城市是因为进城人口带动小学生数，厦门是小学生数带动进城人口，亦即它吸附了全省最重要的教育师资力量；2016年8月，第一财经日报公布一组人口调查数据，近15年里，厦门以88.29%的人口增幅，高居全国第一！
4 N' f4 L1 C1 D# G- Q　　然而，2017年厦门房价涨幅回落，并出现房价下跌的趋势。据国家统计局数据，11月厦门新房房价环比上涨0.2%，同比上涨2.3%。二手房环比下跌0.3%，同比上涨3.9%。值得注意的是，厦门新房连续3个月下跌后逆势上涨，相反二手房房价上涨乏力，目前已经连续8个月下跌。

　　数据来源：国家统计局中商产业研究院整理
' ?9 ^6 u; G/ [# C: C　　据厦门市统计局网站数据，2017年1-11月房地产投资累计823.6亿元，比去年同期增长15.5%。据厦门中原研究中心统计，2017年厦门一手住宅共成交11740套，成交面积140万平方米，同比下跌52%；成交均价35301元/平方米。
　　厦门2016版住房限购政策到期按现行政策执行
/ {6 [% u! v. @( y- I　　2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告自9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。此后厦门的楼市楼市调控，多为限购限贷限售升级，然而并没有对修改楼市调控政策有效期。
4 Q' e! ~8 e+ p; G! K5 l　　厦门目前还在延用此前的限购政策，即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭；无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。厦门户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。
! z; N3 p! H2 J( s　　2018年厦门房价走势
! g0 {) K+ R: T　　在被各种调控政策打压后，目前厦门的一手房价和成交量，至少从数据上看，开始高位横盘。业内人士认为，2018年厦门楼市将蛰伏消化过高的涨幅。目前地价走低，同时调控之下，购房者趋于冷静，开发商信心走低，销售端乏力，明年房价上涨的动力不强。
' ?  D5 @' c7 [5 E5 c1 o　　高价地减少，厦门房价预期下降
　　2016年地价烈火喷油，齐刷刷的3万+、甚至涌现出一批接近4万的住宅用地！2017年厦门楼市异常理性。据厦门房地产联合网数据，2017年厦门总共出让了30宗住宅用地，成交面积为159万平米，成交金额达407.3亿，平均楼面价27163元/平。与2016年相比，2017年出让的地块总数出现翻倍，出让的面积与成交金额有所下跌。其中成交金额同比减少了68.9亿，出让地块同比上涨88%，面积同比下跌4.2%，平均楼面价同比下跌6.3%。2017年厦门的30幅住宅用地中，楼面价超3万+的有10幅，大部分都在3.5万/平以下，与去年相比高地价的数量明显减少。
　　如今，地价走低，对去年的高地价项目是“前有政策堵截，后有低价项目追兵”。厦门楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期，新房成交均价甚至会出现上扬，然而，房价预期在降低，买房人依然有机会买到相对便宜的房子。
- e9 x& m2 b4 w6 v0 y- K9 u　　楼面价下降，厦门房价有可能下跌。但是值得注意的是，楼面价最高的5幅集中在翔安、同安，也就是说明年这两个区房价将大幅上涨。此外，万科成为在厦门拿地最多的房企，2017年万科在厦门一共包揽4幅住宅用地，万科楼盘一般价格比其他开发商高，同时带动周边楼盘价格。因此厦门房价或有局部变化。
3 E' ^: \3 R1 \* W　　贷款利率上浮，房贷上涨抑制炒房
　　近段时间，中国央行宣布在货币市场加息，也就是说2018年，楼市钱袋子更紧了！也就是说，未来的一年，开发商借贷和融资将会更难，购房者的购房成本也会更高。贷款利率上浮，房贷成本涨势难止，买房的隐形成本上升已是必然。而加息预期会进一步降低购买力，打压房价上涨预期，需求减少，观望更浓。
# B( P2 y% B- F& k5 b. U　　据统计，截至2017年10月，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，厦门楼市成交量将下降明显。依靠炒房客撑起来的厦门房价，明年将迎来房价调整期。
　　租赁市场或冲击厦门楼市
　　今年8月份，厦门成为12个首批开展住房租赁试点的城市之一，提到要健全住房租赁市场管理体系，加快建立租赁市场体系健全、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。如今，厦门做长租公寓的企业越来越多，有传统的房地产开发商、房产中介，还有互联网企业、金融机构等，甚至很多国企都加入了对这块市场的争夺。
　　据悉，2018年年底，厦门市将有三个公共租赁房项目计划交付使用，届时将有8129套单身公寓或一房型公租房面市，填补一部分市民的需求。厦门的长租公寓市场目前还处于起步上升阶段，未来，若厦门租赁市场得到充分发展，人们更青睐租房，厦门楼市将受冲击。

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