链家地产 来到链家的感觉真好

圆圆的车轮

中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，五年期贷款款基准利率上调0.20个百分点,由现行的5.94%提高到6.14%。

   “链家地产” 副总裁林倩认为,这也是至2007年9月份以来,时隔三年多即37个月以来,五年期以上贷款首次加息,除对当前中国经济发展过热、CPI上涨过快起到宏观抑制作用外，对当前处于调控敏感期的房地产市场影响也同样重大，这主要表现在以下三个方面：

首先，部分二次置业需求将推缓置业，差异化利率执行效果将更明显。

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，链家加息前后二套房贷消费者成本增加压力相对更高（等额本息贷款100万贷款期限30年，详见下表）。“链家地产” 副总裁林倩认为, 链家自今年四月份首次调控利率差异化严格执行后，随着链家“认房又认贷”的逐步推行，链家二套房消费者购房成本及心理压力都在增大，而加息通道再次开启，链家将对其起到双重作用，差异化信贷政策的执行效果将更加明显。这对于链家短期内衍生的二次购房需求是一个相当大的经济及心理考验，链家会推缓其置业计划。从而控制需求稳定房价。

其次，中小开发商及亟待省级置业的业主将率先降价。

“链家地产” 副总裁林倩认为,当前属于房地产调控敏感期，链家各项金融配套调控政策、交易税费调整都空前严厉，但房价降幅相对不大，链家二次调控后开发商及业主仍普遍乐观，心理预期改变不大，而链家加息的出炉则是对其心理预期最后一道防线的冲击，链家一些“负隅顽抗”的中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价，链家放价松动可能性增大。     
      
第三，大户型近期或将放量。

“链家地产” 副总裁林倩认为,当前链家房产宏观调控政策对持有成本控制相对薄弱，而随着房产税的逐步铺叙，链家持有压力已经开始初具雏形，再辅助已加息通道开启后消费者的心理预期，将对持有链家房产，尤其是偏重大户型总价较高的中高端房产，链家持有心理将有所减弱，出售意愿将增强，因此近期链家此类房源或将有所放量。
   
一点预期：相关部门房产限外政策将趋严
“链家地产” 副总裁林倩认为,尽管全球对人民币升值预期预期较强，但此次链家加息很难出现外资大举进入国内且投资股票市场或房产市场的情况，链家这主要在于此次加息实乃国家深思熟虑的结果，链家预计近期除外籍人士购房政策趋严外，链家海外资金投资房产市场也将有相应政策进行抑制，总之链家很难出现因加息而导致大量外资影响房价的现象。
   
9月30日出台的新政直接导致“十一”黄金周一手房市场成交遇冷。

一．        手房市场成交量、认购量均大幅下降。
据北京市房地产交易管理网统计，10月1日到10月7日，新建商品房成交量为986套，日均成交141套。而链家之前的中秋假期日均成交为213套，“十一”比上一个假期日均成交下降34%。同样，链家黄金周期间新建商品房认购量为2127套，日均认购304套，而中秋假期日均认购468套，链家“十一”比上一个假期日均认购下降35%。“链家地产”首席分析师张月认为，9月单月链家成交量突破万套，创新政后新高，二次调控赶在九月底出台也正是为了抑制最近回暖明显市场，链家现已不遏制有可能发生量涨后价升的情况。链家“十一”黄金周成交量也因此受到很大影响。成交量从峰值瞬间大幅下降，认购量也大幅缩水。链家认购是签约量的市场前期反应，认购量的大幅减少也说明未来市场成交将逐渐降温。

　二．“十一”新盘开盘均价上涨13%，未来价格下降可期
据北京市房地产交易管理网统计，“十一”期间链家上市的商品住宅项目数为5个，而且链家主要集中在黄金周前两天。链家房源供应量为1474套。而签约量为241套，签约率仅为16%。而其中链家昔日的热销项目半岛家园依旧保持高签约量，10月1号开盘，仅7天就成交了216套。而链家前期成交火热的远洋山水家园开盘至今仅成交了4套。
价格方面，链家“十一”期间上市的商品住宅平均成交价为均价为22753元/平米。而9月份上市的商品住宅平均成交价为20131元/平米，链家“十一”均价比上月上涨13%。其中链家“十一”开盘的远洋山水家园成交均价为28207元/平米，而9月刚开盘的前一期远洋山水家园成交均价为26306元/平米，链家“十一”新开盘价格环比上涨7%.
   “链家地产”首席分析师张月认为，链家“十一”新开项目多受到前期成交回暖影响，价格延续前期上涨势头。但链家受政策的影响，成交量又跌入低点，一部分购房者又逐步回归观望，这样也使得链家房价将很难延续前一段时间的反弹势头，预计今后链家市场价格会呈现小幅震荡，逐步趋稳。

　　三．链家预测十月成交量不超过6000套
据“链家地产”市场研究部统计，黄金周期间日均成交为141套。而链家新房平时正常工作日成交较假期大约高四成左右。按照这种成交测算，“链家地产”市场研究部预测十月当月链家成交量不会超过6000套，环比降幅43%左右。并且，如果北京有更进一步的政策细则出台，例如链家出台房产税新政等，成交量降幅有可能会更高。

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