农村集体用地可建房出租

fjxm · 发表于 2018-1-28 03:49:48

　　核心内容
　　禁止转租租房合同最长6年
　　根据《厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称《方案》）中的核心内容显示，厦门将在重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域，建设集体租赁住房。
　　集体租赁住房的户型以小户型为主，最大户型建筑面积不超过90平方米；合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款；合同期满，符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。
　　同时，集体租赁住房项目纳入全市租赁住房盘子统一监管，租赁合同须在厦门市租赁住房交易服务综合平台备案。住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租人不得转租。
　　值得注意的是，利用农村集体预留发展用地指标建设租赁住房免收地价，但如果所使用的集体土地应结算土地开发成本的，用地单位应和土地开发单位进行成本结算。项目宗地只能办理整体产权，不得分割。
　　集体租赁住房项目禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。集体经济组织内部可享受权益的成员平均持股，严禁个别人多占股份，成员个人股禁止转让，须在2020年底前全面完成试点工作。
　　土地属性
　　厦门版细则明确规避小产权
　　实际上，住建部早在几年前就曾提出推进农村集体用地建设。但该政策最终定点在了租赁住房上，直至前日才在一批热点城市真正启动。在业内人士看来，这是国家坚持“房住不炒”，推进租售并举政策的重要举措，从政策时间点上看，也是水到渠成。“其实早几年，厦门就在岛外一些地区推出了"金包银"工程，推进集体用地建设，进行出租，但是涉及到土地属性问题，导致这个工程实施得不够到位，但是方向上是没错的，回过头来看，厦门其实已经先试先行了。”厦门均和评估董事长王崎表示，只不过当时没有及时出台相关政策或者配套完善，结果产生了很多小产权房问题。而这一次的厦门版细则明确规避了小产权方向，对集体用地入市的方向有深远的指导意义。特别是当前城市住宅用地紧缺，对集体用地的解放，缓解了对住宅用地的饥渴。
　　另外，该政策也是推进农村集体收入的一种方式，特别是这一次要求市、区级国企共同开发，能保证建设资金来源、房屋品质、管理的现代化。“等于引进了公司制度的规范管理，从立项审批到规划建设都有一个完整的程序，不再是农村集体建个普通的房子，而是能往特色小镇、主题社区等方向发展。”王崎表示。
　　影响几何
　　房租有望下降房价有望回调
　　从厦门这轮史上最严楼市调控以来，关于“不带销售属性住宅”的消息就源源不断。首先是厦门在岛外的海沧、集美、翔安、同安四区各选址一处建设地铁社区，推出“地铁站点+保障性住房”项目，规划建设保障性住房用地约188.93公顷，建成后将提供约6.48万套保障性住房。其次，各大房企、自有品牌纷纷布局厦门租赁住房市场。
　　据不完全统计，目前厦门租赁公寓已超万套。加上本次的利用集体用地建设租赁住房方案，未来城中村、产业聚集区也将有一定规模的租赁住房崛起。可以预见的是，未来几年，厦门将有超过十万套“不可售”房源入市。“确实，这些房子入市之后，会对房租、房价都有一定的影响，房租会适当地下降，房价或许也将经历一定的回调，但这是国家必须要走的路，高房价的方式能够解决土地财政问题，但是对城市居民的幸福感、人才安居感都有很大的冲击。”王崎认为，高房价单条腿已经支撑不了城市的发展，必须两条腿走路，甚至高房价这条腿慢下来，获取城市发展的平衡。
　　“最近一直在说的丰富土地供应方式，推进租售并举制度，都是为了建立房地产长效机制顶层设计的必经之路。”王崎表示，厦门房价稳居全国前四，调控压力很大，所以也被国家列为试点，既然列为试点了就要有政策、有效果，政策的目的是效果，在这些房源入市以后，市场数据表现将直观体现政策效果。
　　近来，国内部分城市开始放松楼市调控政策，其中不乏对人才购房的放松，被视为“城市抢人才计划”。事实上，厦门的一系列安居工程也旨在吸引人才。但在业内人士看来，安居工程只不过能留住“流动性人才”，想要人才扎根，城市经济发展速度要加快，且必须有更实质的购房政策支撑，大量的租赁住房还应朝租购同权方向发展。
　　厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强就表示，租房和购房毕竟是两码事，租赁是纯粹的付出，要想让人才在城市扎根，还需要有产权，“所以安居工程对人才的吸引只能是一个过渡性的举措”。
　　导报记者余健平
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